GModG statt GEG: Was das Gebäudemodernisierungsgesetz seit Juli 2026 für Hausverwaltungen ändert

Was sich geändert hat, in einem Absatz

Das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) ist am 29. Juli 2026 in Kraft getreten und hat das Gebäudeenergiegesetz (GEG) abgelöst. Die bekannteste Regel des alten Gesetzes, die Pflicht, neue Heizungen zu 65 Prozent mit erneuerbarer Energie zu betreiben, ist entfallen. An ihre Stelle treten gestaffelte Anforderungen an den Brennstoff fossiler Heizungen (die sogenannte Biotreppe ab 2029), eine Kostenbeteiligung des Vermieters an Netzentgelten und CO2-Kosten neuer fossiler Heizungen ab 2028, digitale und maschinenlesbare Energieausweise ab 2027 und Prüfpflichten für ältere Heizungsanlagen in größeren Gebäuden bis 2027. Für Hausverwaltungen heißt das: weniger Zwang zum Heizungstausch, mehr Dokumentation, mehr Erklärungsbedarf gegenüber Eigentümern und Mietern.

Die Stichtage für Verwalter

Die kommunale Wärmeplanung läuft parallel weiter: Großstädte mussten ihre Pläne bis Mitte 2026 vorlegen, kleinere Kommunen haben bis Mitte 2028 Zeit. Ob eine Liegenschaft in einem künftigen Wärmenetzgebiet liegt, bleibt für jede Heizungsentscheidung die erste Frage.

Was das für WEG-Verwaltungen bedeutet

In Eigentümergemeinschaften war der Heizungstausch unter dem GEG die größte Streitfrage der letzten Jahre. Mit dem Wegfall der 65-Prozent-Pflicht verschiebt sich die Diskussion: Wer die alte Gasheizung behält, muss ab 2029 steigende Anteile Biomethan oder andere klimafreundliche Brennstoffe nachweisen, und das kostet laufend. Wer tauscht, braucht keinen Erneuerbaren-Nachweis mehr, aber eine Entscheidung über Wärmepumpe, Fernwärme oder Hybrid auf Basis der kommunalen Wärmeplanung.

Für den Verwalter heißt das:

• Beschlussvorlagen aktualisieren. Vorlagen, die auf der 65-Prozent-Pflicht aufbauen, sind seit Juli hinfällig. Die neue Grundlage ist der Vergleich der Vollkosten über 15 Jahre inklusive Biotreppe und CO2-Kosten.
• Heizungsprüfung bis 30.09.2027 einplanen. Für größere Gebäude mit älteren Anlagen ist die Prüfung und Optimierung fällig; der Termin gehört in die Jahresplanung 2027 und in die Tagesordnung der nächsten Versammlung.
• Energieausweise ab 2027 digital beauftragen. Ausweise, die ab dem 1. Januar 2027 ausgestellt werden, müssen maschinenlesbar sein. Wer 2026 noch einen Ausweis in Papierform ausstellen lässt, behält ihn bis zum Ablauf; neue Ausweise bestellen Sie beim Aussteller ausdrücklich im neuen Format.
• Eigentümer informieren. Ein Rundschreiben, das die Änderungen in zehn Sätzen erklärt, erspart Dutzende Einzelanfragen vor der nächsten Versammlung.

Was das für Mietverwaltungen bedeutet

Ab 2028 beteiligen sich Vermieter bei neu eingebauten fossilen Heizungen zur Hälfte an Netzentgelten und CO2-Kosten. Zusammen mit der bestehenden Aufteilung der CO2-Kosten nach dem CO2KostAufG wird die Heizkostenabrechnung komplexer, nicht einfacher. Mieter werden fragen, warum welche Position wie geteilt wurde. Auch hier gilt: Die Verbrauchsinformation nach HKVO, die Zählerpflicht zum 31.12.2026 und die neuen Kostenteilungen treffen in der Abrechnung 2027 zusammen (mehr zur Zählerpflicht).

Die Fragen, die jetzt auf die Verwaltung zukommen

Nach jeder Gesetzesänderung kommen in Verwaltungen dieselben Fragen an, am Telefon und per E-Mail:

• Müssen wir unsere Gasheizung jetzt doch nicht tauschen?
• Was kostet uns die Biotreppe ab 2029 im Jahr?
• Ist unser Energieausweis noch gültig?
• Wann kommt die Heizungsprüfung, und wer zahlt sie?
• Liegt unser Haus im Wärmenetzgebiet?

Jede dieser Fragen hat eine Antwort, die für alle Eigentümer und Mieter einer Liegenschaft gleich ist. Genau solche Fragen lassen sich einmal beantworten und dann automatisch ausspielen.

So hilft KI bei der Umsetzung

Geniefy nimmt die Anrufe, WhatsApp-Nachrichten und E-Mails zu solchen Themen entgegen und antwortet aus dem Wissen, das Sie einmal im Dashboard hinterlegen: der Stand der Heizungsentscheidung je Liegenschaft, der Termin der Heizungsprüfung, der Status des Energieausweises. Was nicht beantwortet werden kann, wird als Vorgang bei der zuständigen Person in casavi, Facilioo, DoNexus, immila oder Ihrem anderen System abgelegt, mit Zusammenfassung und Transkript (Anfragen von Eigentümern und Beiräten). Dokumente wie den Energieausweis oder das Protokoll der Versammlung schickt Geniefy dem Berechtigten direkt (E-Mail-Automatisierung). Die Entscheidung über die Heizung bleibt bei den Eigentümern und bei Ihnen; die Rückfragen dazu beantwortet Geniefy.

Fazit

Das GModG nimmt den Druck aus dem Heizungstausch und verteilt ihn auf Dokumentation, Prüfung und laufende Kosten. Für Verwaltungen sind drei Termine wichtig: digitale Energieausweise ab Januar 2027, Heizungsprüfung bis September 2027, Biotreppe ab Januar 2029. Die Rückfragen von Eigentümern und Mietern dazu kommen in den Wochen vor jeder Versammlung; ein Rundschreiben und hinterlegte Antworten fangen die meisten ab.